Nach dem neuen Grundsteuergesetz wird ab dem 1. Januar 2025 für jedes Grundstück ein individueller Wert ermittelt, basierend auf den aktuellen Immobilienpreisen.
Für viele Hausbesitzer könnte das ein böses Erwachen bedeuten, weil ihnen künftig das Zehnfache mehr an Steuern droht. Entscheidend ist, in welcher Kommune oder Stadt sie wohnen. Ein gerechtes Steuermodell, oder eines nach Gutsherrenart? Von Frank Schwede
Während Hausbesitzer beispielsweise in Rheinland-Pfalz jährlich durchschnittlich 385 Euro Grundsteuer zahlen müssen, liegt die Belastung in für vergleichbare Einfamilienhäuser in Berlin jährlich durchschnittlich bei 686 Euro. Vielfach sogar noch darüber.
Der Grund ist, dass bei der Steuererhebung Städte und Kommunen über sogenannte Hebesätze ihren eigenen Spielraum nutzen können, um beispielsweise ihre Haushaltskasse aufzubessern, oder um für Ansiedlungen an Attraktivität zu gewinnen.
In den ostdeutschen Bundesländern ist die Berechnung besonders interessant, weil dort bisher Werte aus dem Jahr 1935 herangezogen wurden. In Westdeutschland basiert der Wert immerhin schon auf Zahlen aus dem Jahr 1964.
Das heißt, dass es im Osten, speziell rund um Berlin, erheblich teurer werden könnte, wenn die jeweiligen Kommunen nicht ihre Hebesätze reduzieren, weil die Kasse leer ist.
Betroffen hiervon sind vor allem die Bundesländer Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und der frühere Ostsektor Berlins.
Andererseits gibt es sogar sechzehn Städte und Gemeinden in Deutschland, wo Bürger gar keine Grundsteuer zahlen müssen, unter anderen sieben Gemeinden in Rheinland-Pfalz, die meisten davon im Rhein-Hunsrück-Kreis sowie im Landkreis Vulkaneifel. (Der Zusammenbruch des Fiat-Geldes und das Wiederaufleben des Goldes)
Auch in Schleswig-Holstein verzichten acht Kommunen auf die Grundsteuer. Der Grund ist, dass sich die Kommunen aufgrund ihrer guten finanziellen Lage dieses großzügige Geschenk leisten können.
Doch das ist eher die Ausnahme. Tatsache ist leider, dass die Grundsteuererhöhung rund 36 Millionen Immobilien- und Grundstücksbesitzer in Deutschland har treffen wird. Es werden nach vorläufigen Schätzungen sogar Erhöhungen von tausenden von Prozent prognostiziert.
Viele Hauseigentümer und Grundstücksbesitzer sind darüber entsetzt; denn oft müssen sie das Zehnfache mehr an Steuern zahlen. Geht nämlich das Finanzamt davon aus, dass die Immobilie deutlich mehr wert ist, steigt auch die Grundsteuer.
Um das 220-Fache gestiegen
In einem Fall aus Stuttgart muss ein Rentnerpaar ab dem kommenden Jahr 2.875 Euro Steuer für sein Grundstück zahlen. Bisher waren es 195 Euro. Das ist mehr als das 14-Fache und grenzt nach Aussage des 67-jährigen an Enteignung.
Auch den Besitzer einer Obstwiese auf der Halbinsel Mönchgut trifft es hart. Bisher bewertete das Finanzamt die teilweise bebaubare Wiese mit einem Euro pro Quadratmeter. Nun hat das Finanzamt den Wert auf 220 Euro pro Quadratmeter angehoben, was zur Folge hat, dass die Steuer gleich um das das 220-Fache steigt.
Selbst ein einfaches und bescheidenes Haus in einer gehobenen Wohngegend kann Eigentümer teuer zu stehen kommen, wenn sich die Immobilie auf einem überdurchschnittlich großen Grundstück befindet.
Einem Immobilienbesitzer aus Freiburg drohen künftig jährlich 14.000 Euro Grundsteuer statt wie bisher 433 Euro, weil sein bescheidenes Einfamilienhaus aus den 1950er Jahren auf einem 2500 Quadratmeter großen Grundstück steht.
Der Grund für die hohe Berechnung ist, dass Baden-Württemberg einen Sonderweg bei der Grundsteuerberechnung geht. Anders als in den anderen Bundesländern zählen in Baden-Württemberg bei der Berechnung nur die reine Grundstücksgröße und der sogenannte Bodenrichtwert.
Ein Wert, der sich an der Wohngegend orientiert und von einem Gutachtergremium festgelegt wird. Der Bodenrichtwert in der Freiburger Wohngegend des betreffenden Immobilienbesitzers liegt bei 1.050 Euro pro Quadratmeter.
Zumindest für Baden-Württemberg steht damit fest, dass normale Einfamilienhausbesitzer mit einem relativ großen Garten eindeutig die Verlierer der Reform sind.
Ein Schelm, der Böses dabei denkt, dass das Bundesland unter Führung einer grünen Landesregierung steht. Schon vor Jahren haben die Grünen gefordert, Einfamilienhäuser in Zukunft generell verbieten zu wollen.
Aber Baden-Württemberg dürfte kein Einzelfall sein. Es sieht nämlich so aus, dass Einfamilienhäusern in Deutschland generell der Kampf angesagt wurde. Sie haben nämlich bei der Steuerberechnung allgemein deutlich zugelegt, während bei Zweifamilienhäusern ein eher moderater Anstieg zu beobachten ist.
Das ist ungerecht, kritisiert der Eigentümerverband „Haus und Grund“, schließlich können Besitzer eines Einfamilienhauses auf einem großen Grundstück in den seltensten Fällen einfach mal so ein Mehrfamilienhaus dazustellen.
Der Eigentümerverband rät aber Immobilienbesitzern, nicht sofort in Panik zu verfallen, denn letztlich liegt es an der Kommune, ob sie den Eigentümern entgegenkommt und den Hebesatz senkt.
Vier Wochen Zeit für Einspruch
Bei Eigentumswohnungen oder Mietgrundstücken hingegen, gehen die Zahlen der Berechnung in der Gesamtheit sogar häufig nach unten. Das ist nur schwer nachzuvollziehen. Dazu erklärt Finanzexperte Marc Friedrich:
„Der Grundsteuerwert, den das Finanzamt festlegt, lässt sich nur schwer direkt in die Höhe der Grundsteuer umrechnen, da die neuen Hebesätze in den Kommunen erst im Laufe des Jahres festgelegt werden. Die Faustregel ist, umso höher eine Kommune verschuldet ist, umso größer wird der Hebesatz.“
Wichtig ist, so Friedrich, sobald das Finanzsamt den Bescheid für die Grundsteuer verschickt hat und der Haus- und Grundstückseigentümer bemerkt, dass mit der Berechnung etwas nicht stimmt, sofort zu reagieren. Immobilienbesitzer haben nämlich nur vier Wochen Zeit, um gegen den Bescheid Einspruch einzulegen.
Warum aber der ganze Aufwand mit der Neuberechnung? Ein wichtiger Grund ist nach Meinung von Friedrich, dass die Ampelregierung ihre Haushaltslöcher stopfen muss.
Friedrich fürchtet sogar, dass der Staat in den kommenden Jahren noch weiter und tiefer in die Taschen der Bürger greifen wird, weil er einerseits Haushaltslöcher stopfen, andererseits neue Ausgaben generieren muss.
Schon jetzt steht fest, dass die Berechnungen deutlich zu Lasten von Privateigentümern gehen. Das heißt, dass Wohngrundstücke mehr belastet werden als Gewerbegrundstücke.
Viele Privateigentümer haben bereits Einspruch eingelegt. Im Bundesland Nordrhein-Westfalen liegt die Quote der Einsprüche gegen die Grundsteuer schon jetzt bei 25 bis 40 Prozent, wo noch längst nicht alle Bescheide raus sind. Diese Zahlen zeigen, wie sehr die Grundsteuer die Behörden ans Limit bringt.
Für die Grünen ist das alles nicht so schlimm. Im Gegenteil. Durch die Änderungen des Steuermodells wird es künftig teurer werden, Grundstücke unbebaut zu lassen, um sie etwa für den Anbau von Obst oder Gemüse zu nutzen – genau das scheint das Ziel zu sein.
Man will damit erreichen, dass Grundstückseigentümer gezwungen werden, brachliegende Flächen oder Plantagen zu bebauen. Andererseits steht in den östlichen Bundesländern ein halbes Dutzend Häuser leer.
Halb verfallene Gebäude mit zugenagelten Fenstern in überwucherten Gärten prägen dort seit Jahrzehnten das Landschaftsbild. Häuser, in denen seit oft mehr als dreißig Jahren niemand mehr wohnt.
Allein in Thüringen gibt es mindestens 400 Grundstücke und Flurstücke scheinbar ohne Eigentümer, auf denen mehrere Häuser Platz finden würden. Seit den 2000er Jahren wird vor allem in Ostdeutschland immer mehr Wohnraum vernichtet, haben Immobilienexperten festgestellt.
Ein halbes Dutzend Schrottimmobilien
Einige Häuser stehen bereits seit achtzig Jahren leer. Als Faustregel gilt: Wenn ein Haus mehr als zehn Jahre leer steht, bleibt oft nur der Abriss. Hinzu kommt, dass die Abrisskosten oft vielfach höher sind als der Grundstückswert.
In vielen Städten und Kommunen könnten leerstehende Häuser künftig zu einem echten Problem werden, weil sie die Landschaft verschandeln und damit die Wohngegend abwerten.
Viele Gemeinden und Kommunen warten oft so lange, bis keine Grundsteuer mehr für die Grundstücke bezahlt wird. Dann lassen sie die Häuser zwangsversteigern.
Wenn kein Eigentümer mehr im Kataster eingetragen ist und der Staat kein Interesse an der Immobilie hat, kann theoretisch jeder ein verwaistes Haus nebst Grundstück übernehmen – und zwar kostenlos.
Ein Interessent müsste sich lediglich ins Kataster als neuer Eigentümer eintragen lassen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch unter Paragraph 928. Interessant ist die Frage, warum der Fiskus selbst kein Interesse an leerstehenden Immobilien hat. Die einzige logische Erklärung ist, dass es sich in den meisten Fällen um Schrottimmobilien handelt, mit denen niemand mehr etwas anfangen kann.
Eigentlich müsste nach Worten von Marc Friedrich das Eigentum von Immobilien sogar gefördert werden, um beispielsweise der Altersarmut entgegenzuwirken, die mittlerweile jeden zweiten Deutschen trifft.
Eine gute Möglichkeit wäre, dass etwa für die Erstimmobilie keine Grunderwerbssteuer anfällt. Vor allem für junge Familien, die es sich finanziell leisten können, ist das ein attraktives Modell.
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die bisherige Berechnungsweise der Grundsteuer ungerecht sei und eine Reform notwendig mache.
Doch bringt die Reform tatsächlich mehr Gerechtigkeit ins Spiel? Wohl kaum. Eher ist es so, dass jede Gemeinde, Kommune oder Stadt nach Gutdünken entscheiden kann, wie hoch sie den Hebesatz setzt.
Das heißt, wer beispielsweise als Besitzer eines großen Grundstücks in einer finanzklammen Kommune wohnt, hat eben Pech gehabt, würde er in einer finanziell gut aufgestellten Gemeinde mit der gleichen Grundstücksgröße leben, hätte er im besten Fall den Joker, weil er nämlich gar nichts zahlen müsste.
Weder für sein Haus, noch für sein großes Grundstück.
Egal, was er verdient. Das nennt man dann gerecht!
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Quellen: PublicDomain/
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