Arabische, chinesische und russische Investoren bevorzugen schon seit Längerem Immobilien in Westeuropa – diese rangieren in der Beliebtheit sogar noch vor Gold. Dabei kauften die Anleger bis vor Kurzem besonders gerne hochwertige Wohnungen in der Finanzmetropole London. Deshalb überstiegen die Quadratmeterpreise hier oft auch die 20.000-Pfund-Marke.
Der Wertzuwachs der Objekte lag bei bis zu zehn Prozent pro Jahr. Deshalb konnte auf eine Rendite durch Vermietung verzichtet werden. Das führte zum Phänomen der „Geisterhäuser“, in denen abends nicht ein einziges Fenster erleuchtet war.
Aber dann kam der Brexit, der nun zum sukzessiven Abzug des internationalen Kapitals aus der Stadt an der Themse führt, während sich der Blick der Immobilienspekulanten auf Deutschland richtet. Das wiederum birgt das Risiko fataler Folgen für den hiesigen Wohnungsmarkt, denn der ist ohnehin bereits reichlich überhitzt.
So hatte die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich in Basel – quasi eine „Zentralbank der Zentralbanken“, die übrigens auch als erste den Zusammenbruch des US-Häusermarktes vorhergesagt hatte – schon vor dem Brexit davor gewarnt, dass in Deutschland eine Immobilienblase heranwachse.
Tatsächlich sind die Preise für Wohnobjekte in den letzten fünf Jahren um teilweise mehr als 30 Prozent gestiegen.
Mittlerweile kosten normale 100-Quadratmeter-Wohnungen in München rund 15 durchschnittliche Netto-Jahresgehälter, während 2011 nur neun fällig waren. Zugleich wurde wegen der niedrigen Kreditzinsen und fehlender anderer lukrativer Anlagemöglichkeiten gekauft wie noch nie.
Beispielsweise wuchsen die Ausgaben des Immobilien-Dienstleisters Savills für den Erwerb von Wohnungen in der Bundesrepublik zwischen 2010 und 2016 um sagenhafte 673 Prozent. Dabei liegt das Hauptproblem aus der Sicht der BIZ gar nicht einmal in der exorbitanten Nachfrage und der Höhe der Preise, sondern im Tempo, in dem letztere nach oben schnellen.
Wenn die Preissteigerungsrate bei Immobilien um mehr als zehn Prozent über dem langjährigen Trend liege, dann müsse man von einer Blase ausgehen – und in Deutschland betrage dieser Wert aktuell schon 10,6 Prozent.
Angesichts dessen wird der naive Jubel des Präsidenten des Zentralen Immobilien Ausschusses, Andreas Mattner, nun komme es bestimmt zur „Belebung“ des hiesigen Marktes durch arabische und andere Investoren, keineswegs von allen Experten geteilt.
Schließlich verfügt alleine die Saudi Arabian Monetary Agency über 740 Milliarden US-Dollar Anlagekapital – unter anderem zum Kauf von Wohnungen im beliebten Preissegment von 250.000 bis 700.000 Euro.
So viel Liquidität birgt natürlich die Gefahr, dass die Preise an Top-Standorten wie Berlin und Frankfurt, aber auch in sogenannten B-Städten (darunter Bremen, Dortmund und Dresden) explodieren und die Deutschen sich für eine Wohnimmobilie noch deutlich stärker verschulden müssen als bisher – mit allen dazugehörigen Unwägbarkeiten.
Neue Werte: Massive Erhöhung der Grundsteuer droht
Der Bundesrat plant die Neubewertung der rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland. Es ist zu erwarten, dass die Folge eine saftige Erhöhung der Grundsteuer sein dürfte. Der Verwaltungsaufwand für die staatliche Geldbeschaffungsmaßnahme ist erheblich.
In der Länderkammer zeichnete sich am Freitag in Berlin eine deutliche Mehrheit für die Reform der Grundsteuer ab. Zwei von Hessen und Niedersachsen vorgestellten Gesetzentwürfe sehen vor, die für die Steuererhebung maßgebliche Wertermittlung anzupassen. Grund ist, dass derzeit die Wertermittlung auf überholten Daten beruht, die zum Teil auf das Jahr 1935 zurückgehen.
Die Wertverhältnisse hätten sich teilweise dramatisch verändert, sagte Niedersachsens Finanzminister Peter-Jürgen Schneider (SPD). Schneide kleidet das Ziel der Maßnahme laut Reuters in die freundlich klingende Einschätzung, dass „anche Hausbesitzer zahlten deswegen zuviel Grundsteuer, andere zu wenig“.
Der Bundesrat überwies die Gesetzentwürfe zur Beratung in die zuständigen Ausschüsse. In Bundesratskreisen hieß es, bis auf Bayern und Hamburg würden alle Länder das Reformvorhaben unterstützen.
Mit dem Reformvorstoß wollen die Länder einem drohenden Verfassungsgerichtsurteil zuvorkommen. Denn der für Steuersachen zuständige Bundesfinanzhof hält die veraltete Berechnung für nicht rechtmäßig und hat deshalb bereits das oberste Gericht eingeschaltet.
Der Gesetzentwurf sieht vor, dass in einem ersten Schritt, der sich allerdings jahrelang hinziehen wird, alle rund 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlichen Betriebe neu bewertet werden. Dabei wird stärker als bisher auf Pauschalwerte gesetzt. Auf Basis der aktualisierten Werte wird dann die Steuer festgesetzt, wobei die Länder und Gemeinden Ermessensspielräume bekommen.
Wie sehr der Staat am Ende bestimmen kann, welchen „Wert“ ein Grundstück oder ein anderes zu besteuerndes Objekt hat, kann man ausgerechnet an der Erbschaftssteuer erkennen: Janine von Wolfersdorff, Geschäftsführerin des Instituts Finanzen und Steuern in Berlin, stellt in einer betriebswirtschaftlichen und steuerrechtlichen Analyse des Bewertungsrechts fest, dass die heutige Bewertung von Unternehmensanteilen durch die mangelnde Berücksichtigung von Verfügungsbeschränkungen regelmäßig zu überhöhten Wertansätzen beim Betriebsvermögen von Familienunternehmen führt.
Das geltende Bewertungsrecht und seine Auslegung durch die Finanzverwaltung erfüllen nach ihrer Auffassung nicht durchgängig die strengen verfassungsrechtlichen Vorgaben für die Bewertung. Das gilt insbesondere hinsichtlich der Berücksichtigung gesellschaftsvertraglicher Verfügungsbeschränkungen, die nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht wertmindernd im gemeinen Wert (d. h. Verkehrswert) des Anteils berücksichtigt werden dürfen (Blindes Vertrauen: Aus Altersvorsorge wird Alterssorge – „Legaler Betrug“ durch Lebensversicherer).
„Eine Bewertung, die gesellschaftsvertragliche Verfügungsbeschränkungen nicht ausreichend berücksichtigt, führt dazu, dass der Staat dort zulangt, wo sich Gesellschafter selbst vertraglich beschränken, um Unternehmensvermögen zu erhalten und zu schützen“, kommentiert von Wolfersdorff. So wie bei der Ermittlung des gemeinen Werts heute betriebswirtschaftliche Aspekte werterhöhend berücksichtigt würden, müsse dies in der Konsequenz auch für betriebswirtschaftliche Aspekte gelten, die wertmindernd wirkten.
Der Vergleich mit der Unternehmensbewertung könnte auch für die Neubewertung der Grundsteuer Hinweise geben, zumal bei Grundstückswertungen auch um viele weiche Faktoren ins Treffen geführt werden können. Außerdem erscheint eine Neubewertung in einer Phase von historischen Negativzinsen, in denen die Anleger geradezu in Grund und Boden getrieben wurden, darauf abzuzielen, die künstlich in die Höhe getriebenen Immobilienpreise zu nutzen, um den Kassen der Länder auf Hinaus hohe Einnahmen zu sichern.
Literatur:
Der Crash ist die Lösung: Warum der finale Kollaps kommt und wie Sie Ihr Vermögen retten (Lübbe Sachbuch) von Matthias Weik
BIZ: Der Turmbau zu Basel: Geheimpläne für eine globale Weltwährung von Janne Jörg Kipp
Das Ende der Behaglichkeit: Wie die modernen Kriege Deutschland und Europa verändern von Michael Maier
Quellen: PublicDomain/preussische-allgemeine.de/Deutsche-Wirtschafts-Nachrichten am 23.09.2016
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